地产公司可谓是“吃人不吐骨头”。

今天，我们要说的是建业地产。

最近，建业地产（0832.HK）发布公告，自今年二季度以来，中国房地产市场销售持续疲弱，每月销售逐渐恶化，销售不及预期，本集团流动资金紧张状况正在加剧，境外兑付压力持续增加，公司未能在2023年6月23日宽限期结束前支付2024年到期的7.75%优先票据。经公司审慎考虑，暂定向所有境外债权人进行支付。

(资料图片仅供参考)

至此，这家百强房企、有着“河南王”之称的建业地产，正式违约！

不过，危机的形成并非一朝一夕。

2016年至2019年，建业地产的合同销售金额由201.46亿元增长至1011.5亿元，迈入“千亿地产”俱乐部。而且，从百亿到千亿，建业地产仅用了不到5年时间。

为什么这段时期发展这么快？

主要得益于河南地区的棚改，尤其是郑州、洛阳等地贡献了大部分业绩，再通过不断加杠杆，建业地产迎来了“黄金发展期”。只不过，所谓的“黄金发展期”，来得快去得更快。

前面提到，2019年，建业地产的合同销售金额已经超过了千亿，但是，这一年公司的营业收入为307.7亿元。这就说明，公司步子迈的很大，追求发展的高速度。于是乎，这四年时间，建业地产的资产负债率由84.21%攀升至91.25%，负债水平大幅提升。

从2019年开始，棚改带来的刺激作用变得越来越弱，公司销售变得越来越困难。与此同时，全国各地的房地产调控不断加码，尤其是“三道红线”政策的出台，建业地产被其引以为傲的“增速”反噬。

除此之外，水灾、疫情包括美联储加息都是重要的利空因素。

前面提到，建业地产对2024年到期的7.75%优先票据违约。注意，这是一个非常高的利率。但是，由于美联储加息缘故，如果房地产公司想要举新债还旧债，就必须承担更高的财务成本。显然，这是没有办法承担的。

进入2021年后，建业地产的财务迅速恶化。

2021年，建业地产净利润为6.05亿元，同比下降66.42%，毛利率由2020年的19.85%下降至16.23%。同年9月，建业集团向河南省政府发出求救信，危机正式公开化。

尽管从2022年开始，建业集团开始对组织架构进行大刀阔斧的改革，并围绕“促回款、保交付、清欠款和盘活不动产”开展了一系列的自救行动，但效果一般。2022年，建业地产巨亏75.6亿元，一把亏光了此前7年的盈利。

在这个过程中，河南国资扮演了“白衣骑士”的角色，伸去了援助之手。不过，遗憾的是，现也已经被深套。

2022年6月，河南铁建收购建业地产29.01%的股份，成为公司第二大股东，并且还向建业地产购买了约7.08亿港元的可转债，用以补充公司资本金。除此之外，控股股东恩辉投资也表示，将股份出售所得以贷款方式提供给建业地产。

但是，这依旧没法逆天改命。

截至2022年底，建业地产地产负债率攀升至97.6%，净负债率飙升至580%，现金及现金等价物已经远远不足以支付短期借款。换言之，在房地产销售尚未明显回暖的背景下，建业地产已经是回天乏术。

今年以来，建业地产年内跌幅近70%，股价创出新低；跟最高点比，建业地产的跌幅为97%，股价剩下零头。就连“白衣骑士”河南铁建，较入股价比也已经跌去了80%，只能用深套来形容。

建业地产的明天在哪里

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